区分から一棟へ ega2250@yahoo.co.jp
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Posted by えがちゃん
 
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競売アパート 落札価格を予想して下さい
土地 388㎡

土地形状良好

接面道路 8mの市道

築26年

重量鉄骨

第一種住居地域

電車の駅まで5分、大きな駅まで15分

スーパー、コンビニ、薬局、病院、学校は近くにあり。

2DK×4室、広い1DK×2室(壁ぶち抜いてあるので、実際は1室?)、普通の1DK2室

現在の入居者の家賃(普通の1DK)驚きの2万円と2万2千円
しかも駐車場代込(O.O;)

入居者属性不明

リフォームして、家賃2DK3万5千円、1DK2万5千円で考えてます。

8室中6室空き

駐車場5台分(向かいに月極め駐車場あり)

外観ボロ、空室は全てリフォーム必要。和室あり。

積算価格
土地1670万円位
建物500万円位

皆さんなら、いくら位で落札されると予想しますか?



Posted by えがちゃん
comment:10   trackback:0
[1棟
comment
毎日拝見さん
気持ち切り替えて次いきます!

また物件探す楽しみができました。
2014/07/15 19:19 | | edit posted by えがちゃん
落札金額惜しかったですね!さすがですね。私なんか全然です。次、頑張りましょう!これからも興味深い記事、楽しみにしてます。
2014/07/15 17:58 | | edit posted by 毎日拝見
最近のブログ記事は面白いですね。やはり具体的な不動産の話題だと勉強になり、魅力的です。
競売物件ですが、お写真では年数以上にきれいにみえまし、共同住宅の物件は少ないから、場所はわかりませんが、2000は下らないのではないかと思います。個人的には3000近くいくのではないかと思いました。
これからの記事も楽しみにしてます。
2014/07/15 08:45 | | edit posted by 毎日拝見
やまとさん
私と一緒の入札額です(*^o^)/\(^-^*)

売却基準価格は960万円です。

落札できるかな?
2014/07/15 07:41 | | edit posted by えがちゃん
ラブ☆スカイさん
情報少ない中、きちんと分析頂きありがとうございます。

勉強になりました(^-^)

私、落札できない気がしてきました。

さて、どんな結果になりますやら。

改札結果出たらお知らせしますね。
2014/07/15 07:39 | | edit posted by えがちゃん
立地、積算、耐用年数内であることを考えると2千万円台後半もありえるかもしれませんね。
私なら1500万円くらいで入札します。それで無理なら全然欲しくありません。リフォームしたら1500万円でも表面利回り15%切る可能性もありますし。
現金買いできるだけの自己資金があるのなら、それを頭金にして新築に挑戦してもいいような・・・。
ちなみに売却基準価格はいくらなのでしょう?
2014/07/15 07:20 | | edit posted by やまと
試算結果です。
ご無沙汰しております。
今後に向けて、中古物件の品定めをする毎日です。
ためしに挑戦します。
場所が分からないのでえがちゃん
のリフォーム後の家賃を参考に想定します。
2DK:4室×35,000=140,000
1DK:4室×25,000=100,000
月間家賃収入:240,000
年間家賃収入:2,880,000

RCの築26年なので
リフォームすればあと21年経営できると仮定
(物件寿命=47年-26年=21年による)
ラブスカ指標による
リフォーム後最低必要利回りは、
物件寿命10年以下:10%
物件寿命20年以下:8%
物件寿命30年以下:6%
物件寿命40年以下:4%
から想定すると7.8%
必要資産価値=2,880,000÷0.078=36,923,077
と言うことで、3700万となります。
さて、リフォーム費用は、1回実施すると仮定し
外壁塗装:360㎡で1,980,000
屋根防水:225㎡で2,205,000
配管設備:1式で800,000
内装修繕:7室合計154㎡で、7,546,000
今後必要になるリフォーム費用合計:12,531,000
なので・・・・この分控除すると
3700万-1253万=2447万円となります。

上記の理由で、ラブ☆スカイなら
指値2400万円が適当です。

結果が楽しみです。
2014/07/15 06:51 | | edit posted by ラブ☆スカイ
山奥大家さん
ひやぁ~、その価格なら私、完敗です。

落札できるか不安になってきました(>_<)
2014/07/14 22:58 | | edit posted by えがちゃん
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2014/07/14 21:53 | | edit posted by
こんばんは

2400万くらいでしょうか
最近は業者が強きで入札してきますので
意外と高かそうです。
2014/07/14 21:00 | | edit posted by 山奥大家
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