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Posted by えがちゃん
 
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確定申告書 ようやく提出
確定申告書、本日税務署に提出してきました。

税務署はガラガラで3分で提出終了しました。

今回、確定申告で一番大変だったのは築浅アパートの減価償却費の計算です。

四日市アパート、鈴鹿アパートは耐用年数越えの軽量鉄骨ですので、3年で減価償却です。

築浅のアパートはまだ耐用年数が残っていますので(耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2で計算の結果、21年での減価償却となりました。

固定資産税の割合で取得価格を土地と建物に分け、建物の価格に0.048を掛け、12ヵ月で割って、25年度に保有していた2ヵ月を掛け、H25年分の築浅アパートの減価償却分を算出。

こうして終わった後に文章で書けば簡単ですが、築浅アパートの減価償却出すのに1時間位かかりました(笑)

さて、25年度の不動産事業の利益は、22,012円でした。

25年度は修繕費が250万円位あったことと、24年に取得した鈴鹿アパートの不動産取得税も25年に支払ったので、最初は赤字の確定申告書でした。

四日市アパートと鈴鹿アパートは耐用年数越えのアパートなので、減価償却費も大きいです。

赤字の確定申告書を眺めて考えた結果、築浅アパートの修繕費は取得費用に含め資本的支出とし、鈴鹿アパートの修繕費も見直し、一部を資本的支出とし、減価償却の対象としました。

サラリーマンの場合、不動産投資で赤字を出して、その赤字を給与所得と相殺することで、節税する方法もあります。
(個人的には、取得時だけでなく、継続的に赤字になる不動産経営ってどうよ?と思います)

ただ、銀行から融資を受けて不動産を買い進めたいなら、黒字の確定申告は必要だと思います。

低属性の私が3棟で融資を受けられた(うち2棟はフルローン)のは、最初に区分マンションを現金で買ってからずっと黒字で経営しているからです。

銀行は税金をきちんと払っている人が大好きです。

修繕費を資本的支出として耐用期間にわたり徐々に費用化しても、四日市アパートや鈴鹿アパートの減価償却がなくなれば、嫌でも大幅な黒字になります。

その時は節税も考えていかないといけないかもしれません。

Posted by えがちゃん
comment:12   trackback:0
[1棟
comment
タムさん
商工会議所は、サラリーマンでも利用できるのですね。

議会があれば話を聞いてみます。

減価償却終わったら、税金怖いです。

戦略考えないといけませんね。
2014/04/09 06:15 | | edit posted by えがちゃん
商工会議所
サラリーマン、OL大丈夫です。

比較的女性は少ないですから可愛がってもらえると思います。

あと相談程度は無料ですから、一度訪問してメリットあると感じたら入っても良いと思います、

アパート返済終わらないと抵当権がついているので、登記せず取得税だけ払い子に売却という事も可能でしょうが。

減価償却費が切れたら、ガードするものが無い。
なかなか大変です。
長く書いていすみません。

ギリギリ大家⇒ポンキューは不動産が大好きとGETBORO⇒今は「見習い大家タム大冒険」です。
その前がナオヤか・・

結構長い間書き込みしてたりして(汗)

あんじゅ様は勉強会に参加されたあんじゅ様かな?

さて私が戸建賃貸大家になる日は来るのでしょうか?
乞うご期待!

ひとつよしなに(しょぼくれん風)
2014/04/06 23:58 | | edit posted by タム
Re:
こんばんは。

分けましたよ。ついでに仲介手数料も。

仲介手数料は経費にしてほしいな~。

2014/04/02 22:09 | | edit posted by えがちゃん
確定申告お疲れ様です。

固定資産税精算金も建物と土地に分けましたか?

2014/04/01 09:26 | | edit posted by 吉田義男
あんじゅさん
こんばんは。

商工会議所よさそうですが、サラリーマンの私は入会できないかもです。

小規模共済は毎月11000円払ってます。

あんじゅさんのおっしゃるように、もう少しほんよんだりして勉強してみますね。

いつもアドバイスありがとうございます。
2014/03/30 20:47 | | edit posted by えがちゃん
タムさん
こんばんは。

上物だけ子供に売る、ですか。

上の子が高校卒業するのにあと4年。

頑張ります。

軽量鉄骨の耐用年数越えのアパートなので、なにも考えずに3年で償却にしてしまいましたが、もっとゆっくり償却した方がよかったですかね?

建物と土地は固定資産税の割合で按分しているので、建物の割合はあまり大きくないですが。
2014/03/30 20:40 | | edit posted by えがちゃん
減価償却切れたら
上物だけ子供に簿価で売る
ただ減価償却期間を伸ばさないで三年で落としていたら難しいかな

子供の大学進学に合わせてやれば楽々です。

しかし三年で落としたら後が大変な気がしますが。
2014/03/30 20:08 | | edit posted by タム
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2014/03/30 10:55 | | edit posted by
しんさん
こんにちは。

本来、修繕費で組み込むべき現状回復のリフォームなので、建物の減価償却期間で、減価償却しました。

経費で一括計上すれば、赤字になって、税金は払わなくてよかったんですけどね(^_^;)

2014/03/29 08:54 | | edit posted by えがちゃん
とんさん
黒字といっても少しだけです。

取得価格も安いですからね。(高い物件は買えません)

今後、減価償却が終れば、税金との戦いになると思います。

2014/03/29 08:17 | | edit posted by えがちゃん
償却
修繕費を焼却前に算入すると、償却年数が変わる場合があります。
だいじょうぶですか?
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_05.htm
2014/03/29 01:07 | | edit posted by しん
凄いですね
アパート取得期に黒字になるなんて
凄いですね

私には無理かもf^_^;)
2014/03/28 22:53 | | edit posted by とん
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