区分から一棟へ ega2250@yahoo.co.jp
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Posted by えがちゃん
 
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確定申告書 ようやく提出
確定申告書、本日税務署に提出してきました。

税務署はガラガラで3分で提出終了しました。

今回、確定申告で一番大変だったのは築浅アパートの減価償却費の計算です。

四日市アパート、鈴鹿アパートは耐用年数越えの軽量鉄骨ですので、3年で減価償却です。

築浅のアパートはまだ耐用年数が残っていますので(耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2で計算の結果、21年での減価償却となりました。

固定資産税の割合で取得価格を土地と建物に分け、建物の価格に0.048を掛け、12ヵ月で割って、25年度に保有していた2ヵ月を掛け、H25年分の築浅アパートの減価償却分を算出。

こうして終わった後に文章で書けば簡単ですが、築浅アパートの減価償却出すのに1時間位かかりました(笑)

さて、25年度の不動産事業の利益は、22,012円でした。

25年度は修繕費が250万円位あったことと、24年に取得した鈴鹿アパートの不動産取得税も25年に支払ったので、最初は赤字の確定申告書でした。

四日市アパートと鈴鹿アパートは耐用年数越えのアパートなので、減価償却費も大きいです。

赤字の確定申告書を眺めて考えた結果、築浅アパートの修繕費は取得費用に含め資本的支出とし、鈴鹿アパートの修繕費も見直し、一部を資本的支出とし、減価償却の対象としました。

サラリーマンの場合、不動産投資で赤字を出して、その赤字を給与所得と相殺することで、節税する方法もあります。
(個人的には、取得時だけでなく、継続的に赤字になる不動産経営ってどうよ?と思います)

ただ、銀行から融資を受けて不動産を買い進めたいなら、黒字の確定申告は必要だと思います。

低属性の私が3棟で融資を受けられた(うち2棟はフルローン)のは、最初に区分マンションを現金で買ってからずっと黒字で経営しているからです。

銀行は税金をきちんと払っている人が大好きです。

修繕費を資本的支出として耐用期間にわたり徐々に費用化しても、四日市アパートや鈴鹿アパートの減価償却がなくなれば、嫌でも大幅な黒字になります。

その時は節税も考えていかないといけないかもしれません。

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Posted by えがちゃん
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