区分から一棟へ ega2250@yahoo.co.jp
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Posted by えがちゃん
 
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競売 皆さんならいくらで入札しますか?
今回入札した競売物件です。

2DK 4室の軽量鉄骨のアパート

4室中2室空室(リフォーム必要)

駐車場4台

築26年

見た目 普通(一般人から見ればボロ)

たぶん積○ハウスのアパート

想定家賃 駐車場代込で4万円

土地 80坪

土地の形は良好

道路幅6m

立地 ほどほどに田舎

中規模の駅から徒歩10分以内

積算価格 土地 2300万円
       建物 400万円

このアパートが落札できれば初の愛知県物件です♪

あ、区分マンションは2室名古屋にありました。

区分マンションって全く手がかからないので存在を忘れがちです(笑)

そう考えると区分マンションも悪くない?

でもやっぱり今はアパートが欲しい!

今年も一棟ゲットに向けて頑張ります☆
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Posted by えがちゃん
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[競売
競売 融資
競売物件の場合は、金融機関から融資を受けて購入するのが難しいです。

落札してから1ケ月位で代金を納付しなければいけませんが、落札が決定してから金融機関に相談に行っていては支払いに間に合わない場合があります。

かといって落札前に相談にいっても、落札できるかできないかもわからない状態では、銀行もなかなか相手にしてくれません。せっかく審査を進めても落札できなければ、担当者の手間は無駄に終わります。

また、競売物件はリスクが高い、というイメージがあり、銀行も融資には消極的です。

懇意にしている銀行に頼むか、一旦現金で購入してから、日本政策金融公庫やその他の金融機関から融資を受けるのが現実的でしょう。

落札できても、資金調達ができなければ、保証金は没収されます。

もし、融資が受けられなかった場合の対策を考えてから入札しましょう。

ちなみに、自宅を競売で落札した時は金融機関でほぼ満額融資してもらえました。
手続きは、銀行の手配してくれた司法書士さんが全てしてくれました。

競売物件だからといって絶対に融資が受けられないわけではありません。

自分がどこまでのリスクを取れるかをよく考えて、競売に参加しましょう。
競売が安く買えるのは、色々な意味でリスクが高いからです。

安全に稼ぎたいなら、そもそも不動産に手をだすより、サラリーマンで給料もらうのが一番だと思います。

Posted by えがちゃん
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[競売
今狙っているアパートは、実は・・・
今狙っているアパート、実は競売物件です。

今まで、競売に入札したのは5回。

5回のうち落札できたのは、区分マンション一室と、自宅マンションです。

アパートにも入札したことありますが、落札できませんでした。

もし今回落札できれば、競売で初のアパートゲットです。

競売物件の良いところは、個人も業者も、同じ土俵で戦えるところです。

あとは仲介手数料を払う必要がない。

競売物件は私からすれば全て川上情報です。

競売の資料をどう読み解くかがかぎです。

競売の資料はとても充実しています。読んでいると面白くワクワクします。

私は完全に独学ですが、競売の資料を100件も読めば(わからないことはネット等で調べる)、たいがいのことはわかるようになります。

資料でビビッと来たら、あとは現地調査。私は必ず現地調査はします。

空室があれば、不審者よろしく塀によじのぼって窓からのぞきます。

競売で失敗しても自分の責任ですから。

競売に入札するのは超簡単です。業者に頼む必要は全くありません。
(むしろ問題は入札より落札してからです)

管轄の地方裁判所で聞けば入札書の書き方は丁寧に教えてくれます。

聞かなくても、書き方の見本みれば、ほとんどの人は書けます。

書類記入の時間は15分もあれば十分です。

超ざっくりした流れとしては

1 発行後3か月以内の住民票を準備(個人で入札する場合)

2 保証金の入金  (売却基準価格の2割)
※このお金が現金で準備できない人は入札しないことをお勧めします

3 入札保証金振込証明書の記入 保管金受入手続添付書添付 割印必要

4 入札書の記入 (入札書は所定の封筒に入れて封をします)
※入札価格は10回見直しましょう たとえば一千万円で入札しようと思っていたのに、0をひとつ多くつけて1億で入札してしまい落札してしまった場合、「間違えましたので入札取り消してください」と言ってもダメです。1億払って物件を買うか、保証金を放棄するしかありません。

1、2、3、4を管轄の地方裁判所に提出

以上

簡単でしょ?
ちなみに郵送でも入札はできます。

詳しく入札の手続きを知りたい方はこちら↓で確認してください。
http://bit.sikkou.jp/jsp/court/xxw/XxW02_hl_0140.html
Posted by えがちゃん
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[競売
競売物件に突撃 所有者と話をする 2
競売で落札した自宅の2回目の話し合いに行ってきました。(先日電話では話しました)

玄関まで出てきた所有者さんは、半袖にジャージのズボンに裸足でした。

「寒いから入れや」と言われ、おそわれたらどうしようと思いましたが、玄関まで入って扉閉めました。

所有者はもう腹を決めたようで、約定書の内容の説明をおとなしく聞いていました。

約定書の下書きをゆっくり読んでもらい、納得して頂ければ、次回お互いに判を押す予定です。

所有者さんは、窓ガラスにヒビが入った理由や、敷地内の立体駐車場は雪が降ると止まるので借りずに、近くの駐車場を借りた方がいいことなどを教えて下さいました。

話せば結構親切な方です。

あと、「トイレだけはピカピカだから」とおっしゃっていました。

トイレの神様がいるのなら、この所有者さんにもう一度チャンスをあげて欲しいです。

退去費用は0円で住みそうです。

強制執行になれば50万円~100万円かかると覚悟していましたので、よかったです。

転売しても利益出るかも、と一瞬考えましたが、やはり自宅にします。

今小学生の下の子が中学を卒業して、学区の縛りがなくなる頃を目処に売却したいと思います。

Posted by えがちゃん
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[競売]  thema:不動産投資 - genre:株式・投資・マネー
競売の所有者さんから電話が来る! 鈴鹿アパートのフェンスの件
まず、鈴鹿アパートフェンスの件ですが、10時の待ち合わせ時間になっても来ない業者さん。

実はこの業者さん、ネットで見つけ、メールでしかやりとりしていませんでした。

私は気が短いので10時になるとすぐ「物件で待っていますから!」と電話入れました。

遅れること5分、元ヤ○キー風の業者さん到着。

フェンスは20mで見積もり取ってもらっていましたが、測ってみると15mでした。

10万円切れる位で作ってもらえそうです。

私の希望は8万円ですので、再見積もり出たら値切ってみます。

管理会社さんに頼んでいたら30万円かかるところでした。

こちらの敷地に違法駐車していた車2台は、今日は隣アパートの敷地にとまっていました(ヤレヤレ)

アパート行ったついでに草むしりして、ゴミ片付けて、空室の点検してきました。

空室には前回に引き続き、またゴキちゃんの死骸が転がっていました --;

あと、トイレの水を流したら、少し水漏れしているのを見つけてしまいました。

今度は水道屋さんに連絡しないと・・・--;

どれだけ手のかかるアパートなんでしょう・・・。


さて、競売の自宅の方ですが、所有者さんより電話が入りました。

1回目は午前中に入ったのですが出られず、掛けなおすも繋がらず。

2回目は夕方にかかってきたのですがやはり出られず、掛けなおしてやっと話せました。

所有者  「引越しの件だけど、荷物が多くて時間がかかりそうだわ」

えがちゃん「そうですか こちらは銀行さんとの話し合いで、12月20日に残代金支払うことに決めました」

所有者  「それには間に合わんけど、12月24日までに引っ越そうと思うけどそれでいいかね」

えがちゃん「大丈夫ですよ。では、年内のお引越しということで、お約束した通り、修繕積立金、管理費等の滞納分はこちらで支払い、そちらには請求しません。そのことと他の決め事を文書にしてお持ちしますので確認して下さい」

所有者  「わかったわ」

えがちゃん「よけいなお世話かもしれませんが、行くところはあるんですか?」

所有者  「○○市に息子がおるもんで、そこで世話になろうと思っとる」


なんだかあっさり引っ越してくれそうで拍子抜けです。

引越し代のことは言いたそうにしていましたが、女の私に請求するのも恥ずかしいのか、言いませんでした。

あとは約定書(引渡し日、有体動産の所有権の放棄、強制執行になった場合の費用他)を今から作って、今日にでももって行きます。

実は、前回最初に所有者さんに送った文書と、今から作る約定書はこちらのHPを参考にさせて頂いています。

裁判所の不動産競売物件・足と汗で掴んだ実践ノウハウと面白話・ご質問もどうぞ

私はブログの紹介は基本しませんが(相互リンクはさせていただいています)こちらのHPは私が競売に挑戦するのにとても役に立ったのでご紹介させて頂きます。

お金出して変な教材?買うより、このブログ読破した方が絶対に役に立ちます。

管理者様の深い知識と豊かな経験がうかがえます。

これから競売に挑戦される方は是非ご覧になって下さい。

Posted by えがちゃん
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[競売]  thema:不動産投資 - genre:株式・投資・マネー
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