区分から一棟へ ega2250@yahoo.co.jp
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Posted by えがちゃん
 
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物件探し  ウェルカムボックス
去年8月に鈴鹿アパートを購入してからも、毎日、収益物件を探してます。

と言ってもネットでですが。

やはりネットに出てくる情報は川下情報、なかなかよい物件はありません。(それでも年に数件はすごいのが出てきます)

唯一競売には面白い物件が出てきます。

競売物件は、業者さんにも素人大家さんにも平等に取得のチャンスがある川上物件。

良い物件がない~と嘆いている方は競売にも目を向けてみては?

初心者の方には競売に出ているオーナーチェンジの区分マンション(居住者が所有者ではいもの)がオススメです。

賃借人様と賃貸契約結び直せばいいだけですから。

修繕積立金や管理費を所有者が滞納してる場合がありますので、資料はしっかり読んで下さいね。

私も次は(次も)競売物件にしようかな?

銀行さん、融資お願いしま~す。

さて、今日はリフォームが済んだ鈴鹿アパート2室にウェルカムボックスを設置してきます。

トイレやお風呂やキッチンの掃除道具、ゴミ袋など日用品の詰め合わせです。

男の人は「そんなもんいらん」と思うかもしれませんが、主婦にとってはサランラップや洗濯洗剤は必需品。

特にファミリーアパートでは、女性の目線って大事ですよね。

そんなことやっても無駄、と思って何もしないか、無駄かもしれないけどやってみる、ここが満室への分かれ目だと思っています。

今日は鈴鹿アパートに行くついでに、管理会社さんの所にも手土産もって挨拶してきます。

寒いけど行ってきます。

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Posted by えがちゃん
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[鈴鹿アパート]  thema:不動産投資 - genre:株式・投資・マネー
鈴鹿アパートの2室のリフォーム代の見積りが、管理会社さんから110万円オーバーで出てきたことは前回書きました。

さらに雨戸を直すお金は別料金とのことでしたが、なんとか100万円でおさめて下さいと頼みました。(100万でも高いと思いますが)

管理会社さんから本日電話があり、「100万は厳しいので、105万にして下さい」とのこと。

あまり無理言っても、嫌がられますので、105万円でお願いしました。

2室を1年間貸しても家賃96万円。

鈴鹿アパートは新しく募集する部屋は3DKで4万円です。

鈴鹿アパートは駅近ですし、ファミリータイプのお値打ちなアパートも近くにはあまりありません。家賃の相場からいけば、4.5万~5万でも十分埋まると思うのですが、管理会社さんは家賃を下げて空室を埋めるという考えです。

家賃を下げる以外に、工夫できることってあると思うのですが・・・。

部屋が決まっても1ヶ月はフリーレント、広告費で2ヶ月分の家賃が飛んでいきます。

不動産経営が嫌になる瞬間ですね。

3DK8室で1980万円のアパートなので、なんとかなってますが、空室が出るとお金がかかります。

ファミリータイプのアパートなので、長い間住んでくれることを願うばかりです。

色々な経験や失敗をしながら、これからも頑張っていきます。

Posted by えがちゃん
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[鈴鹿アパート]  thema:不動産投資 - genre:株式・投資・マネー
鈴鹿アパート リフォーム 見積もり 頭痛が・・・
鈴鹿アパートのリフォーム代の見積もりが、管理会社さんから出てきました。

3DK2室でまさかの110万円越です。

クロス張替えが1269円/㎡って・・・。

管理会社さんも管理手数料だけではやっていけないでしょうから、リフォーム時に多少上乗せするのは仕方ないとは思いますが・・。

管理会社さんに10万円あげるから、リフォームはこちらでやらして、と言いたい位です。

その方が全然安く済みます。

それは無理でしょうから、多少管理会社さんにリフォーム代を安くしてもらい、客付け頑張ってもらうしかありません。


話を変えます。

私が最初に購入したのはメゾンドシリーズの区分中古マンションです。

その管理会社マイムコミュニティー(旧マルコグループ)から「仲介物件のご案内」がきました。

全国のメゾンドシリーズの区分マンションが載っています。

秋田に65万のマンションがありましたが、その家賃なんと10200円!!(サブリース賃料)

リフォーム代や税金考えたら、ただでもいりません。

これから不動産購入される方はよく考えてくださいね。

あと資金にはくれぐれも余裕をもって取り組んでください。


Posted by えがちゃん
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[鈴鹿アパート]  thema:不動産投資 - genre:株式・投資・マネー
裏アパートの所有者さんに遭遇
今日は鈴鹿アパートの草むしり&ゴミ置き場の掃除&12月から入居者さんが決まっている部屋の点検をしてきました。

裏アパートの所有者から、管理会社にヤ○ザ口調で苦情があったとのこともあり、片付けてきました。

ゴミ置き場でゴミを片付けていると、30代位の男性と50代位の男性が近づいてきました。

話しかけてきたのは50代の男性の方でした。

「分別されていないゴミ捨てられとるか」

「はい」

「このアパートのゴミ箱移動させてから、俺のアパートに分別されてないゴミが捨てられるようになったんだわ。(ここで裏アパートの所有者であることが判明)あんた大家さん?」

「ご挨拶が遅れすみません。鈴鹿アパートの大家のえがちゃんと申します。」

「この間、鈴鹿アパートの管理会社に電話したが、対応が悪くむかついたわ!」

「それはすみませんでした。管理会社から連絡はもらっていますので今日は草むしりやゴミの片付けにきました。」

「あんたのアパートの住人、猫も飼っとるぞ」

「私もアパートを譲り受けてまだ数ヶ月ですが、売主様からはペットは禁止だと聞いておりましたもので。そうだとしたら困ったものですが、どうしたものですかね。。。」

「・・・」

それからは少しだけ世間話しました。裏アパートは推定築40年位(しかも洗濯機置き場は外にあります)ですが、なんと満室とのこと!ワンルームでも3万円~3万5千円の家賃を取っているとのことでした。

なかなかやり手の大家さんなのかもしれません。。。

「もし何かありましたら管理会社の方にご連絡下さい。できるだけ対応させて頂きますが、私も名古屋に住んでいますので、なかなか行き届かないこともあると思いますが、ご容赦下さい。これからもよろしくお願いします。」

こんな感じで会話終了でした。私に対しては特に乱暴なことは言いませんでした。

話せば普通の方でした。

たぶん管理会社さんがこちらに全く非がないような言い方をしたので、裏アパートの所有者も頭に血が上ってしまったのでしょう。

管理会社さんは「うちが悪くもないのに謝る必要は全くありません!」と私に言っていましたが、下手に出てことが収まるなら、私はそうします。

お金かかりませんから。

男の人はプライドが高いので嫌かもしれませんが・・・。

Posted by えがちゃん
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[鈴鹿アパート]  thema:不動産投資 - genre:株式・投資・マネー
不動産はお金がかかる
管理会社さんから30万円と言われたフェンス、他の会社で見積もり取ったら13万円でした --;

まぁ、フェンスの質が違うのかもしれませんが。。。

とにかくこれからは、お金が必要です。

まず、鈴鹿アパートの不動産取得税(まだ来ません!)、鈴鹿アパートの2部屋のリフォーム代、自宅の残代金の支払い、マンション取得にかかる諸費用、リフォーム代、引越し費用、もしかしたら強制執行代etc.

これから不動産を購入する方はとにかくお金に余裕を持って取り組んで下さい。

自宅の方は残代金支払い後、所有者の方がスムーズに立ち退きして頂けないと、強制執行までの間、今借りているアパートの家賃と、マンションのローンの返済ダブルで払うことになります。

あー、こわっ!!

名古屋弁で言うと、でら、おそぎゃー、です。


Posted by えがちゃん
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[鈴鹿アパート]  thema:不動産投資 - genre:株式・投資・マネー
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